管理行為: 共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為を行うことができます。これは、賃貸借契約の締結、修繕工事の発注、共有者の集会への招集など、様々な行為を含みます。
変更行為の制限: ただし、共有物に大きな変更を加える場合は、全ての共有者の同意が必要となります。これは、共有物の性格を根本的に変えるような行為を、一部の共有者の独断で決めることを防ぐためのものです。

２　共有物の管理者が共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有物の管理者の請求により、当該共有者以外の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

民法第252条の2第2項は、共有者が所在不明の場合に、共有物の管理者が裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得ることで、他の共有者の同意のみで共有物に変更を加えることができるという規定です。

具体的にどのような場合にこの条項が適用されるか

この条項の目的

共有物の有効活用: 共有者が所在不明の場合、共有物の利用が滞ってしまうことがあります。この条項は、このような状況を解消し、共有物を有効に活用することを目的としています。
共有関係の円滑化: 共有者全員の同意を得るのが困難な場合でも、裁判所の判断によって、共有物に関する決定を下せるようにすることで、共有関係を円滑化することを目的としています。

裁判所は、以下の点を考慮して、許可を出すかどうかを判断します。

３　共有物の管理者は、共有者が共有物の管理に関する事項を決した場合には、これに従ってその職務を行わなければならない。

民法第252条の2第3項は、共有物の管理者が、共有者全員の合意によって決まった共有物の管理に関する事項に従って、その職務を行わなければならないと定めています。

具体的に言うと、共有者全員が話し合って、共有物の管理方法や利用方法などを決めた場合、管理者はその決定に従って行動しなければならないということです。

共有者の合意: 共有者の合意とは、原則として、全ての共有者の同意を指します。ただし、法律に別段の定めがある場合や、共有者間の合意で異なる取り決めをしている場合は、この限りではありません。
管理者の責任: 管理者は、共有者の決定に従って職務を行った場合でも、その決定が違法であったり、共有者の利益を害するものであったりする場合には、責任を問われることがあります

４　前項の規定に違反して行った共有物の管理者の行為は、共有者に対してその効力を生じない。ただし、共有者は、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

民法第252条の2第4項は、共有物の管理者が、共有者の決定に反する行為を行った場合、その行為は原則として共有者に対して効力を生じないと定めています。
これは、管理者が勝手に決定を無視して行動しても、その行為が共有者に対して有効にならないということです。

ただし、善意の第三者に対しては、共有者はこのことを理由に対抗することができません。
つまり、管理者の行為が法的に有効でないことを知らなかった第三者に対しては、共有者はその行為を無効にすることはできないということです。

共有建物の賃貸: 共有者全員で建物を売却することを決めたのに、管理者が勝手に第三者に賃貸契約を結んだ場合、この賃貸契約は原則として、共有者に対しては効力を生じません。
共有地の売却: 共有者全員で共有地をそのまま保持することを決めたのに、管理者が勝手に第三者に売却した場合、この売却契約は原則として、共有者に対しては効力を生じません。